Οι αλλαγές στο νομικό πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μετά και τον ψηφισθέντα Νόμο 4472 της 19ης Μαΐου 2017
Ο νόμος 4472/2017 «Συνταξιοδοτικές διατάξεις Δηµοσίου και τροποποίηση διατάξεων του Ν. 4387/2016, µέτρα εφαρµογής των δηµοσιονοµικών στόχων και µεταρρυθµίσεων, µέτρα κοινωνικής στήριξης και εργασιακές ρυθµίσεις, Μεσοπρόθεσµο Πλαίσιο Δηµοσιονοµικής Στρατηγικής 2018-2021 και λοιπές διατάξεις» έφερε αλλαγές σε πολλούς τομείς, μεταξύ των οποίων είναι και η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού.
Με τις νέες διατάξεις διαμορφώνεται ένα κανονιστικό πλαίσιο για την οικονομία διαμοιρασμού ακινήτων, με σκοπό την ενσωμάτωση, την παρακολούθηση και τον έλεγχο των περιπτώσεων ευκαιριακής και βραχυχρόνιας εκμίσθωσης ακινήτων, είτε αυτή διεξάγεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είτε μέσω διαδικτύου, είτε μέσω οποιουδήποτε άλλου πρόσφορου μέσου. Επιπροσθέτως, επιχειρείται η αντιμετώπιση διαπιστωμένων φαινομένων παραοικονομίας, έτσι ώστε η πολιτεία να ικανοποιήσει τη συνταγματική αποστολή της, εξασφαλίζοντας τη συνεισφορά των φορολογουμένων στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τη φοροδοτική τους ικανότητα.
Ως οικονομία διαμοιρασμού ορίζεται κάθε μοντέλο όπου τις δραστηριότητες διευκολύνουν κυρίως οι ψηφιακές πλατφόρμες. Οι πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Στην οικονομία του διαμοιρασμού δραστηριοποιούνται τρεις κατηγορίες παραγόντων:
α) πάροχοι αγαθών ή υπηρεσιών, οι οποίοι χρησιμοποιούν από κοινού περιουσιακά στοιχεία, πόρους, χρόνο ή/και δεξιότητες και μπορεί να είναι ιδιώτες ή κάθε είδους νομική οντότητα που παρέχουν υπηρεσίες ευκαιριακά («ομότιμοι χρήστες») ή πάροχοι υπηρεσιών που ενεργούν με την επαγγελματική τους ιδιότητα («επαγγελματίες πάροχοι υπηρεσιών»),
β) χρήστες των αγαθών ή υπηρεσιών και
γ) μεσάζοντες / μεσολαβητές, οι οποίοι, μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας, συνδέουν παρόχους και χρήστες και διευκολύνουν τις μεταξύ τους συναλλαγές.
Η Ευρωπαϊκή Ένωση, στο πλαίσιο της Στρατηγικής για την Ψηφιακή ενιαία αγορά της Ευρώπης (COM (2015) 192 final), ολοκλήρωσε μια αξιολόγηση για το ρόλο που διαδραματίζουν οι πλατφόρμες στη λειτουργία της οικονομίας διαμοιρασμού. Παρόλο που, προς το παρόν, δεν υφίσταται νομοθετικό πλαίσιο στο πεδίο του κοινοτικού δικαίου που να ρυθμίζει το προαναφερθέν ζήτημα, οι βασικές κατευθυντήριες γραμμές οι οποίες έχουν δοθεί από το Συμβούλιο Ανταγωνιστικότητας, αφορούν στην ενθάρρυνση της καινοτόμου και νεοφυούς επιχειρηματικότητας που συνδέεται με την οικονομία διαμοιρασμού, στην προαγωγή του υγιούς ανταγωνισμού και γενικότερα στη διασφάλιση του δημοσίου συμφέροντος.
Προτού παρουσιαστούν οι τροποποιήσεις που έφερε ο προσφάτως δημοσιευθείς νόμος, θα δοθούν οι ορισμοί των βασικών όρων της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, σύμφωνα με το νέο νομικό πλαίσιο.
• Ως «βραχυχρόνια μίσθωση» ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.
• Ως «οικονομία του διαμοιρασμού» ορίζεται κάθε μοντέλο όπου οι ψηφιακές πλατφόρμες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες.
• Ως «ψηφιακές πλατφόρμες» ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου με την μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.
• Ως «διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης» ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα το οποίο αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου μπορεί να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος, στον οποίο ανατίθεται το καθήκον αυτό.
• Ως «ακίνητο» νοείται:
α) το διαμέρισμα,
β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,
δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.
Αναφορικά με τις αλλαγές που έφερε ο Ν. 4472/2017, σύμφωνα με το άρθρο 83 του Ν. 4472/2017, προστέθηκε νέο άρθρο 39 Α στον Ν. 4172/2013 «Φορολογία εισοδήματος, επείγοντα μέτρα εφαρμογής του Ν. 4046/2012, του Ν. 4093/2012 και του Ν. 4127/2013 και άλλες διατάξεις», με το οποίο ρυθμίζεται το εισόδημα από τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού και επιδιώκεται η διεύρυνση της φορολογικής βάσης και η δικαιότερη κατανομή των φορολογικών βαρών.
Το περιεχόμενο του νέου άρθρο 39Α «Εισόδημα από βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαµοιρασµού» αναλύεται ως εξής:
1. Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαµοιρασµού, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 (Α΄167), όπως ισχύει, είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39 και της παρ. 4 του άρθρου 40 του Ν. 4172/2013 (Α΄ 167), όπως ισχύουν, εφόσον τα ακίνητα εκµισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του Ν. 4172/2013, όπως ισχύει.
2. Το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, από τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαµοιρασµού, όπως ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
3. Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος που αρχίζει από 1.1.2017 και εφεξής. Επίσης, σύμφωνα με το άρθρο 84 του Ν. 4472/2017 αντικαθίσταται το άρθρο 111 του Ν. 4446/2016 (Α’ 240/22.12.2016), το οποίο δημιουργούσε δυσχέρειες εφαρμογής της φορολογικής νομοθεσίας και δεν ρύθμιζε επαρκώς την οικονομία διαμοιρασμού, όπως έχει ήδη αναπτυχθεί στην Ελλάδα μέχρι σήμερα.
Συνοπτικά, οι βασικότερες ρυθµίσεις για τη βραχυχρόνια µίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονοµίας του διαµοιρασµού, με βάση το νέο νόμο, είναι οι εξής:
• Προβλέπεται δυνατότητα βραχυχρόνιας µίσθωσης ακινήτου, µέσω των ψηφιακών πλατφορµών στο πλαίσιο της οικονοµίας του διαµοιρασµού, υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
α. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δηµοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.).
β. O αριθµός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εµφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρµες, καθώς και σε κάθε µέσο προβολής.
γ. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήµα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) σύµφωνα µε τις διατάξεις των άρθρων 1 έως 4 του Ν. 4276/2014 (Α΄155) και της παρ. 5 του άρθρου 46 του Ν. 4179/2013 (Α΄175), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής, έχουν όµως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εµφανές σηµείο, τον αριθµό του Ειδικού Σήµατος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρµες, καθώς και σε κάθε µέσο προβολής.
• Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής πραγµατοποιείται ανά εκµισθούµενο ακίνητο.
• Το εισόδηµα που αποκτάται στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του Ν. 4172/2013 (Α΄167) απαλλάσσεται του ΦΠΑ.
• Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήµα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής, σε ηλεκτρονική εφαρµογή που θα δηµιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής υπόκεινται και τα πρόσωπα της παρ. 5 του άρθρου. 46 του Ν. 4179/2013.
• Ο κύριος του ακινήτου ή ο νοµέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκµισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του µε σκοπό τη βραχυχρόνια µίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση µη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
• Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
• Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκµισθώνει ακίνητο µε δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα µε τις κείμενες διατάξεις.
• Σε περίπτωση µη τήρησης των προϋποθέσεων των οριζόμενων στις παραγράφους 2 και 8 επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων. Το πρόστιμο αποτελεί δηµόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα µε τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.. Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας µίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ηµερολογιακών ηµερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συµµόρφωσης.
• Σε περίπτωση µη τήρησης εκ νέου προϋποθέσεων των παραγράφων 2 και 8, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίµου, το πρόστιµο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόµενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
• Σε περίπτωση µη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιµο ίσο µε το διπλάσιο του µισθώµατος όπως αυτό εµφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρµα κατά την ηµέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος. Σε περίπτωση εκπρόθεσµης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.
• Σε περίπτωση µη ανταπόκρισης στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., κατά την παράγραφο 7 επιβάλλονται τα πρόστιµα των περιπτώσεων γ΄ και δ΄ της παρ. 2 του άρθρου 54 του Ν. 4174/2013 (Α΄ 170).
• Για την εφαρμογή του άρθρου 84 του Ν. 4472/2017, µπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από µικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισµού. Επιπλέον µπορεί να ζητείται η συνδροµή της Οικονομικής Αστυνομίας.
• Η Α.Α.Δ.Ε. µπορεί να ζητεί από κάθε ψηφιακή πλατφόρμα, η οποία δραστηριοποιείται στην οικονοµία του διαµοιρασµού, κάθε πληροφορία η οποία είναι απαραίτητη για την ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων, καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές.
• Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονοµίας και Ανάπτυξης, Οικονοµικών και Τουρισµού µπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισµοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια
µίσθωση ως εξής:
α. Να µην επιτρέπεται η βραχυχρόνια µίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήµατος. β. Η µίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα
(60) ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούµενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή του υπεκµισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για µίσθωση ή υπεκµίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος
• Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονοµικών και Τουρισµού και του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., ορίζονται οι όροι συνεργασίας του Ελληνικού Δηµοσίου µε την εκάστοτε ψηφιακή πλατφόρµα.
• Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. καθορίζονται οι λεπτοµέρειες για την έναρξη ισχύος και τη λειτουργία του Μητρώου Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαµονής και για τη διαδικασία υποβολής της Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαµονής, τη διενέργεια του ελέγχου, τα όργανα επιβολής των κυρώσεων της παραγράφου 5, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτοµέρεια για την εφαρµογή του άρθρου 84 του Ν. 4472/2017.
Ευανθία Καρδούλια, Δικηγόρος, Υποψήφια Διδάκτωρ Νομικής στο Τουριστικό Δίκαιο
